Einen deutlich rückläufigen Umsatz auf dem Immobilienmarkt im Landkreis Heidekreis, aber stabile Preise bei Bauland verzeichnt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) Sulingen-Verden in seinem kürzlich erschienenen Bericht. In der Erhebung hat die Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) die Bodenrichtwerte 2024 beschlossen und die aktuellen Grundstücksmarktdaten veröffentlicht. Diese stehen seit Anfang März im Internet unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de kostenfrei zur Verfügung. Die Expertengruppe berichtet in ihrer Mitteilung zudem über einen Personalwechsel: Der langjährige Vorsitzende des Gutachterausschusses Sulingen-Verden, Gerd Ruzyzka-Schwob, ist in den Ruhestand gegangen und hat seine Aufgaben an Nachfolgerin Sabrina Franke übertragen.
Das Zahlenwerk beleuchtet wie gewohnt verschiedene Bereiche, an erster Stelle die allgemeinen Umsätze: „Im Landkreis Heidekreis fällt der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt 2023 auf insgesamt 302 Millionen Euro und liegt damit ungefähr auf dem Niveau des Geldumsatzes des Berichtsjahres 2018. Gegenüber dem Vorjahr geht der Umsatz damit um 34 Prozent zurück und kennzeichnet einen der stärksten prozentualen Rückgänge jemals innerhalb eines Jahres. Die Zahl der Verkaufsfälle ist mit 1.401 gegenüber dem Vorjahr um 21 Prozent gesunken und bewegt sich damit auf dem tiefsten Niveau seit 1987. Auch landesweit bewegt sich der Immobilienmarkt auf einem niedrigen Niveau.“ Im Jahr 2023 seien mit 78.000 Kauffällen die geringste Anzahl an registrierten Verträgen seit 1987 in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse erfasst worden: „Auf dem Teilmarkt der Bauplätze für den Wohnungsbau wurde sogar die historisch geringste Transaktionszahl in Niedersachsen seit Beginn der elektronischen Datenerfassung in den 80er Jahren erfasst. Nur im Jahr 2008 wechselten im Landkreis Heidekreis noch weniger Bauplätze den Eigentümer.“
Im Bauland-Bereich ergebe sich folgendes Bild: „In 286 Kaufverträgen wurden im Landkreis Heidekreis insgesamt 85 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 46 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl der Verträge sind seit dem Ergebnis des Berichtsjahres 2020 stetig gesunken. Der Geldumsatz ist um zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen aufgrund größer Umsätze auf dem Teilmarkt der gewerblichen Nutzungen. Wohnbauland wurde in 222 Fällen veräußert, hierbei wurden knapp 17 Millionen Euro umgesetzt. Die Anzahl ist gegenüber dem Vorjahr um sieben Prozent, der Geldumsatz um 32 Prozent zurückgegangen.“
Der Bericht geht dabei auch auf die Entwicklung beim Bauland für Eigenheimgrundstücke in den verschiedenen Gebieten des Heidekreises ein: „Der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland beträgt im Berichtsjahr im Landkreis Heidekreis 90 Euro bei einer mittleren Fläche von 823 Quadratmetern. Die Samtgemeinde Ahlden hatte 2023 mit 59 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. Danach folgt die Stadt Soltau mit 23 Bauplätzen und die Stadt Walsrode mit 20 Bauplätzen. In den übrigen Gemeinden wurden elf und weniger Bauplätze gehandelt. Der Baulandpreisindex ist im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr für den Landkreis Heidekreis um gut fünf Prozent gestiegen und bewegt sich auch weiterhin seit 2016 auf einem steigenden Niveau. Die Anzahl der Kaufverträge hingegen bewegen sich weiter rückläufig.“
In den vergangenen zehn Jahren seien die Baulandpreise im Landkreis Heidekreis gestiegen, doch nun sei eine Trendwende zu erkennen: „Die Nachfrage nach Bauland geht zurück. Die Preissteigerungen waren in der Vergangenheit neben der großen Nachfrage insbesondere durch gestiegene Erschließungskosten in den Neubaugebieten hervorgerufen.“
Die Experten zu den Bodenrichtwerten: „In der Stadt Soltau beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau je Quadratmeter jetzt 140 Euro bei einer Spanne von 33 Euro in Hötzingen-Stübeckshorn und bis zu 210 Euro in den zentralen Wohnlagen. In der zentralen Geschäftslage um die Marktstraße beträgt der Richtwert sogar 300 Euro. In der Stadt Schneverdingen beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 109 Euro bei einer Spanne von 37 Euro in Großenwede und bis zu 190 Euro in den besten zentrumsnahen Wohnlagen. Deutlich niedriger liegt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau in Neuenkirchen (59 Euro), Munster (65 Euro), Wietzendorf (69 Euro) und Bispingen (80 Euro).“
Im südlichen Heidekreis betrage das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau laut Bericht für die Gemeinde Schwarmstedt 103 Euro bei einer Spanne von 74 Euro in Grindau und bis zu 155 Euro in Bothmer. In Bad Fallingbostel liege das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau jetzt bei 77 Euro bei einer Spanne von 49 Euro in Mengebostel bis 110 Euro in Bad Fallingbostel in der Vogteistraße. Für Walsrode ergebe sich das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau zu 65 Euro: Hier reiche die Spanne von 24 Euro in Ebbingen bis zu 140 Euro in den Neubaugebieten in Walsrode. Im Zentrum an der Moorstraße seien Bodenrichtwerte bis zu 305 Euro nachgewiesen. In der Stadt Rethem betrage das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 42 Euro, in der Gemeinde Hodenhagen 75 Euro und im Flecken Ahlden 33 Euro.
Bebaute Grundstücke hätten ebenfalls eine Trendwende erlebt: „In 722 Kaufverträgen wurden insgesamt 213 Millionen Euro umgesetzt. Hier ist der Geldumsatz um 42 Prozent gesunken, die Anzahl der Kaufverträge ist um 23 Prozent gesunken ist.“ Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke entfielen dabei 130 Millionen Euro auf freistehende Einfamilienhäuser: „Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2023 im Landkreis Heidekreis 250.000 Euro gegenüber 292.000 Euro im Vorjahr. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis damit im Mittelfeld von 47 Landkreisen und Städten.“
In diesem Segment betrachten die Experten wieder die einzelnen Gebiete: „Innerhalb des Heidekreises sind die Preise in Soltau und Schneverdingen mit 304.000 beziehungsweise 285.000 Euro am höchsten. Bispingen folgt mit einem Preisniveau um 239.000 Euro. In Schwarmstedt und in Neuenkirchen liegen die Schätzwerte bei 233.000 Euro beziehungsweise bei 230.000 Euro. In Wietzendorf, Munster, Walsrode und Bad Fallingbostel liegen die Schätzwerte zwischen 204.000 Euro und 228.000 Euro. Verhältnismäßig preiswert sind Einfamilienhäuser noch in Rethem mit 192.000 Euro und Ahlden mit 199.000 Euro.“ Zur besseren Vergleichbarkeit seien diese Preise auf ein normiertes Haus in jeweils mittlerer Lage der Gemeinde/Samtgemeinde des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet.
Regional lägen die Preisrückgänge der mittleren Schätzwerte laut Bericht zwischen sieben Prozent in der Samtgemeinde Schwarmstedt und 18 Prozent in Bad Fallingbostel und Wietzendorf. „Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen im Wesentlichen von der Lage, dem Baujahr sowie der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Baujahrsklasse 2011 bis 2020 kosten im Mittel im Landkreis Heidekreis 422.000 Euro, der Landkreis liegt damit im niedersachsenweiten Vergleich im Mittelfeld. Altbauten bis Baujahr 1949 liegen im Durchschnitt bei 215.000 Euro. Neben dem Baujahr spielen natürlich auch die Ausstattung und der Zustand eine Rolle.“ Auf Grundlage dieser Einflussgrößen habe der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren abgeleitet, die eine überschlägige Berechnung des Vergleichswertes ermöglichten: „Diese Vergleichswerte weisen in den aktuellen Untersuchungen seit Mitte 2022 bis Ende 2023 im Landkreis Heidekreis im Mittel einen Rückgang von 13 Prozent auf.“
Gesunken seien laut Bericht der Gutachter auch die Preise für Reihenhäuser und Doppelhaushälften: „Hier wurden 18 Millionen Euro Umsatz erzielt, bei insgesamt 91 Kauffällen im gesamten Landkreis. Der mittlere Preis ist von 221.000 Euro auf 196.000 Euro gefallen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden überwiegend in den städtischen Regionen verkauft. Auch hier weisen die Vergleichswerte nach den aktuellen Untersuchungen seit Mitte 2022 bis Ende 2023 im Mittel einen Rückgang von zehn Prozent auf.“
Die Zahlen im Bereich Wohnungseigentum: „Mit insgesamt 193 Kauffällen und einem Geldumsatz von 27 Millionen Euro ist auf dem Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich ein Rückgang zu beobachten. Eine neue Wohnung hat im Mittel 3.790 Euro je Quadratmeter gekostet gegenüber 3.910 Euro im Vorjahr. Gebrauchte Wohnungen aus dem Baujahr um 2000 kosten im Mittel 1.710 Euro je Quadratmeter. Im Vorjahr waren es hier 1.910 Euro je Quadratmeter. Die Vergleichswerte weisen in den aktuellen Untersuchungen seit Mitte 2022 bis Ende 2023 auf dem Teilmarkt der Eigentumswohnungen im Mittel einen Rückgang von zwei Prozent auf.“
Folgendes Fazit zieht die Gutachtergruppe: „Die Betrachtung der Zahlen lassen die Schlussfolgerung eines enormen Preisverfalls seit dem Hoch in der ersten Jahreshälfte von 2022 zu. Dies relativiert sich, wenn man berücksichtigt, dass im Jahr 2020 das Preisniveau als schon bereits sehr hoch eingestuft wurde und der Immobilienmarkt als überbewertet galt. Das derzeitige Preisniveau der Gebrauchtimmobilien liegt im Vergleich im Schnitt des Jahres 2020, aber unterhalb dem des Jahres 2021.“
Der Ausschuss nahm auch Land- und forstwirtschaftliche Flächen unter die Lupe: „In 160 Kaufverträgen wurden insgesamt 824 Hektar landwirtschaftliche Flächen mit einem Gesamtumsatz von 16,4 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl der Verträge ist um zwölf Prozent zurückgegangen, der Geldumsatz für land- und forstwirtschaftliche Fläche ist gegenüber dem Vorjahr um 45 Prozent gestiegen. Dieses resultiert auf Verkäufen von großen Hofstellen. In der Preisentwicklung für Ackerland ist im Jahr 2023 ein schwacher Preisrückgang von zwei Prozent festzustellen. Der mittlere Preis für Ackerland ist dabei auf 3,18 Euro je Quadratmeter leicht gesunken. Für Grünland ist dagegen ein leichter Preisanstieg von 1,6 Prozent zu beobachten. Der mittlere Preis für Grünland beträgt zwei Euro je Quadratmeter.“
Die Bodenrichtwerte für Ackerland lägen laut Bericht im nördlichen Heidekreis zwischen zwei Euro in Munster und 3,40 Euro in Schneverdingen, im südlichen Heidekreis zwischen 2,50 Euro je Quadratmeter im Bereich Buchholz und 3,30 Euro in Walsrode: „Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr nur geringe Veränderungen.“
Betrachte man beim Grünland die Bodenrichtwerte ergebe sich laut GAG folgendes Bild: „Im nördlichen Landkreis zwischen 1,40 Euro in Soltau und 2,20 Euro in Schneverdingen, im Südkreis reicht die Spanne von 1,60 Euro in Buchholz bis zu 2,20 Euro bei Düshorn“, so der Gutachterausschusses.
Dessen langjähriger „Kopf“, Gerd Ruzyzka-Schwob, ist im vergangenen Jahr in den Ruhestand getreten: Nach über 40 Jahren in der Geschäftsstelle hat damit ein Urgestein und Kenner des hiesigen Grundstücksmarktes als GAG-Vorsitzender und Leiter des Dezernates Wertermittlung und städtebauliche Bodenordnung die Geschäftsstelle verlassen, bleibt jedoch weiterhin in der Funktion als ehrenamtlicher Gutachter dem Ausschuss erhalten. Zuvor noch als Leiterin des Katasteramtes Nienburg tätig, trat Sabrina Franke die Nachfolge in der Dezernatsleitung der Regionaldirektion sowie in vorsitzender Funktion im Gutachterausschuss Sulingen-Verden an. Der besteht neben der Vorsitzenden und fünf Stellvertretern aus rund 60 ehrenamtlichen Gutachtern, die den verschiedensten Fachrichtungen rund um die Grundstückswertermittlung angehören.
