Grundstücksmarktbericht veröffentlicht

Steigende Preise bei Häusern, Wohnungen und Mieten im Heidekreis

Grundstücksmarktbericht veröffentlicht

Jahr für Jahr veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) sein Zahlenwerk mit allen wesentlichen Informationen zu bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Mieten. Dieses Mal gab es wegen der Coronakrise jedoch kein Pressegespräch im Katasteramt Soltau, sondern der neue Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Sulingen-Verden wurde in der vergangenen Woche im Rahmen einer Videokonferenz präsentiert. Die Eckpunkte bei der Betrachtung der 2020er Werte: „Steigende Preise bei Häusern, Wohnungen und Mieten im Landkreis Heidekreis“, fasst Gerd Ruzyzka-Schwob zusammen. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses weist in der Mitteilung außerdem darauf hin, dass der Bericht ab sofort im Internet unter www.gag.niedersachsen.de kostenfrei zur Verfügung steht.

„Im Landkreis Heidekreis erreicht der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt mit insgesamt 425 Millionen Euro den höchsten Stand aller Zeiten. Gegenüber dem Vorjahr wächst der Umsatz damit um rund 19 Prozent. Die Zahl der Verkäufe ist mit 1.980 gegenüber dem Vorjahr etwas rückläufig. Der deutliche Zuwachs des Geldumsatzes ist auf einen Anstieg bei den bebauten Grundstücken und den Eigentumswohnungen zurückzuführen. Nur landwirtschaftliche Flächen sind im Geldumsatz und in der Anzahl der Verträge rückläufig“, so der Dezernatsleiter des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) mit Blick auf die allgemeinen Umsätze.

Bei den bebauten Grundstücken sehe sie Situation laut Ruzyzka-Schwob wie folgt aus: „In 976 Kaufverträgen wurden insgesamt 326 Millionen Euro umgesetzt. Hier ist der Geldumsatz um 25 Prozent gestiegen, die Anzahl der Kaufverträge war hingegen um zwei Prozent rückläufig. Der Zuwachs des Geldumsatzes ist zum einen auf Wohn- und Geschäftshäuser und übrige Objekte zurückzuführen. Aber auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser weisen einen Zuwachs von zehn beziehungsweise 3,5 Prozent auf.“

Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke seien im vergangenen Jahr 137,1 Millionen Euro auf freistehende Einfamilienhäuser entfallen - eine Steigerung des Geldumsatzes um zehn Prozent, so der Experte: „Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2020 im Landkreis Heidekreis 210.000 Euro gegenüber 190.000 Euro im Vorjahr. Dies entspricht einer Preissteigerung von 10,5 Prozent. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis Heidekreis damit an dreißigster Stelle von 46 Landkreisen und Städten.“ In den Nachbarlandkreisen Harburg, Lüneburg und der Region Hannover lägen die mittleren Preise mit 388.000 bis 340.000 erheblich höher. Der Landkreis Celle weise mit 225.000 Euro ein ähnliches Niveau auf. In den Landkreisen Uelzen und Nienburg seien die Preise hingegen mit 185.000 und 178.000 Euro niedriger.

Innerhalb des Heidekreises seien die Preise in Soltau mit 288.000 Euro am höchsten, an zweiter Stelle liege laut Ruzyzka-Schwob Walsrode mit 283.000 Euro, gefolgt von Schwarmstedt und Schneverdingen mit 270.000 Euro. „In Bispingen, Bad Fallingbostel, Neuenkirchen, Hodenhagen und Wietzendorf liegen die mittleren Werte zwischen 235.000 und 260.000 Euro. Verhältnismäßig preiswert sind Einfamilienhäuser noch in Rethem und Munster mit 215.000 bis 225.000 Euro.“ Zur besseren Vergleichbarkeit sind die genannten Preise auf ein normiertes Haus des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück in typischer Lage im jeweiligen Gemeindesitz umgerechnet.

„Regional liegen die Preissteigerungen zwischen fünf Prozent in Soltau und achtzehn Prozent in Neuenkirchen und Schwarmstedt. Tendenziell sind die Preise in den bisher preiswerten ländlichen Regionen etwas stärker gestiegen als in Bereichen, die bereits teuer sind“, erklärt der Vorsitzende des Gutachterausschusses. Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen im Wesentlichen von der Lage, dem Baujahr und der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab. Daneben spielen natürlich auch die Ausstattung und der Zustand eine Rolle. Auf Grundlage dieser Einflussgrößen hat der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren abgeleitet, die eine überschlägige Berechnung des Vergleichswertes ermöglichen. „Im Internet ist dies über den Immobilienpreiskalkulator für 20 Euro möglich“, so die Mitteilung des GAG. Daneben werden im Grundstücksmarktbericht Sachwertfaktoren veröffentlicht: „Diese Faktoren geben das Verhältnis zwischen den theoretischen Herstellungskosten von Gebäuden, Außenanlagen und Grundstück zu den erzielten Preisen an. Diese Sachwertfaktoren liegen im Landkreis Heidekreis aktuell um eins. Dies bedeutet, dass zurzeit im Mittel Preise erzielt werden, die den Herstellungskosten entsprechen. In guten Lagen mit hohem Bodenwerten liegen dieser Sachwertfaktoren am höchsten, in Lagen mit niedrigen Bodenwerten sind immer noch Abschläge erforderlich“, erläutert Ruzyzka-Schwob.

Bei den Reihenhäusern und Doppelhaushälften wurden laut Bericht mit 20,5 Millionen Euro etwas höhere Umsätze erzielt als im Vorjahr (19,8 Millionen): „Die Anzahl der Kaufverträge ist aber von 142 auf 134 zurückgegangen. Der mittlere Preis ist von 145.000 Euro auf 149.000 Euro nur um rund drei Prozent gestiegen. Im Heidekreis sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften erheblich günstiger als freistehende Häuser. Auch hier weisen sowohl die Vergleichsfaktoren als auch die Sachwertfaktoren Preissteigerungen auf.“

Mit insgesamt 247 Kauffällen und einem Geldumsatz von 29,9 Millionen habe das Wohnungseigentum von der Anzahl und vom Geldumsatz etwa die Werte der Vorjahre erreicht: „Eine neue Wohnung hat im Mittel 197.000 Euro gegenüber 222.000 Euro im Vorjahr gekostet. Der Wohnflächenpreis liegt bei 3.280 Euro je Quadratmeter hingegen über dem Vorjahreswert von 3.053 Euro. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass überwiegend kleinere Wohnungen verkauft wurden. Gebrauchte Wohnungen aus den Jahren um 2000 kosten im Mittel 99.000 Euro und Wohnungen aus den Jahren von 1950 bis 1977 49.000 Euro. Insgesamt haben die Preise von Eigentumswohnungen um 4,7 Prozent angezogen. Die mit Wohnungen zu erzielende Rendite wird durch den Liegenschaftszins ausgedrückt. Dieser ist mit nur noch 2,2 Prozent leicht gesunken. Insgesamt steigen die Wohnungs- und Baulandpreise stärker als die Mieten.“

Neben den Umsätzen von Einfamilienhäusern und Wohnungen werden im Grundstücksmarktbericht auch die aktuellsten Entwicklungen von Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Resthofstellen und weiteren Gebäudearten analysiert: „Einen großen Preissprung gibt es auch bei Bauernhäusern und Resthofstellen von 193.000 Euro auf 275.000 Euro. Durch die Corona Pandemie ist insbesondere das Wohnen im ländlichen Umfeld stark nachgefragt.“

Im Grundstücksmarktbericht enthalten sind auch Miet- und Pachtpreisübersichten für Wohnungen, Laden- und Büromieten bis zu landwirtschaftlichen Flächen: „Die marktüblichen Wohnungsmieten liegen im Landkreis Heidekreis bezogen auf den Quadratmeter zwischen 4,80 Euro für Altbauten im ländlichen Bereich und acht Euro für Neubauten in guter Lage. Diese Werte beziehen sich jeweils auf Wohnungen üblicher Größe von 80 Quadratmetern in einer für das Baujahr typischen Ausstattung. Gegenüber dem Vorjahr sind die marktüblichen Vergleichsmieten um etwa sechs Prozent gestiegen.“

Der Dezernatsleiter des LGLN geht in der Mitteilung außerdem noch einmal auf die Veröffentlichungsweise des Zahlenwerkes ein: „Der Grundstücksmarktbericht 2021 mit den neusten Entwicklungen bei bebauten Grundstücken, Eigentumswohnungen und Mieten erscheint dieses Jahr nur noch im Internet und somit kostenfrei. Der Gutachterausschuss hofft, dass die amtlichen Daten des Immobilienmarktes dadurch noch stärker bekannt werden und zur Transparenz des Grundstücksmarktes beitragen. Durch die noch stärkere Präsenz im Internet sollen telefonische und persönliche Anfragen in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses zurückgehen. In speziellen Auseinandersetzungen über eine bestimmte Immobilie ist natürlich dennoch ein Gutachten erforderlich. Dies kann beim Gutachterausschuss gegen Gebühr in Auftrag gegeben werden.“

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