„Steigende Zinsen sowie Bau- und Materialkosten, dazu immer mehr Auflagen und die Probleme, überhaupt Handwerker zu bekommen – da überlegt heute beim Hauskauf jeder zweimal“, fasst Gerd Ruzyzka-Schwob zusammen, was das Zahlenwerk des Gutachterausschusses für Grundstückswerte (GAG) bestätigt. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses, der in der vergangenen Woche zusammen mit Heidi Weinberger von der Geschäftsstelle im Katasteramt Soltau den Bericht vorstellt, berichtet nach Jahren des stetigen Anstiegs erstmals von rückläufigen Umsätzen auf dem Immobilienmarkt im Heidekreis und leicht gesunkenen Preisen bei Häusern und Wohnungen im zweiten Halbjahr 2022. Doch die Preise bleiben insgesamt gesehen auf hohem Niveau, wie die Erhebungen der Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) zeigen. Die Fachleute der Regionaldirektion Sulingen-Verden veröffentlichten außerdem die Bodenrichtwerte für Bauland sowie für landwirtschaftliche Flächen im Landkreis Heidekreis. Auch hier: „Rückläufiger Umsatz, aber steigende Preise für Land und Flächen“, lautet die Zusammenfassung.
Was bisher auf zwei Termine aufgesplittet war, präsentiert der GAG-Vorsitzende dieses Jahr in gebündelter Form. Die entsprechenden Zahlen zu beiden Bereichen – also zum Auf und Ab auf dem Immobilienmarkt im Heidekreis sowie die Erhebungen zu den hiesigen Bodenrichtwerten – hat der Gutachterausschuss Sulingen-Verden in den neuen Grundstücksmarktdaten zusammengefasst und veröffentlicht diese im Internet unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de kostenfrei ab Mitte Februar.
Die wichtigsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt: „Im Landkreis Heidekreis erreichte der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt mit insgesamt 465 Millionen Euro den Rekordwert des Vorjahres von 478 Millionen Euro nicht mehr. Dennoch ist es der zweithöchste Stand aller Zeiten. Gegenüber dem Vorjahr sinkt der Umsatz damit um rund 3 Prozent. Die Zahl der Verkäufe ist mit 1.778 gegenüber dem Vorjahr (2.083) spürbar gesunken“, so Ruzyzka-Schwob. In 937 Kaufverträgen seien insgesamt 368 Millionen Euro umgesetzt worden: „Hier ist der Geldumsatz nochmals um rund sieben Prozent gestiegen, obwohl die Anzahl der Kaufverträge um sechs Prozent gesunken ist. Der Anstieg im Geldumsatz wurde durch einen Zuwachs von rund 30 Millionen Euro beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern beeinflusst.“
Freistehende Einfamilienhäuser seien laut GAG-Vorsitzendem nach wie vor begehrt im Heidekreis: „Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke entfallen 181 Millionen Euro auf freistehende Einfamilienhäuser. Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2022 im Landkreis Heidekreis 298.000 Euro gegenüber 250.000 Euro im Vorjahr. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis Heidekreis damit im mittleren Bereich Niedersachsens. Gegenüber dem Vorjahr ist der mittlere Kaufpreis um 19 Prozent gestiegen.“ Innerhalb des Jahres 2022 habe die Preisentwicklung aber ein Auf und Ab erlebt: „Von der Jahresmitte 2021 bis zur Jahresmitte 2022 sind die Immobilienpreise noch um 15 Prozent gestiegen. Etwa ab Juni 2022 sind die Preise dann aber aufgrund der gestiegenen Hypothekenzinsen, der erhöhten Energiepreise und der Unsicherheit durch den Ukrainekrieg bis Oktober wieder um etwa neun Prozent gesunken.“ Die weitere Immobilienpreisentwicklung beobachte der Gutachterausschuss zeitnah.
Innerhalb des Heidekreises seien die Preise zum Stand Oktober 2022 in Soltau und Schneverdingen mit 336.000 beziehungsweise 327.000 Euro am höchsten: „Hier waren auch noch weitere Preissteigerungen zu beobachten. Bispingen, Wietzendorf, und Munster folgen mit einem Preisniveau um 270.000 Euro. In Neuenkirchen liegt der Schätzwert bei 263.000 Euro. In Schwarmstedt, Walsrode und Bad Fallingbostel liegen die Schätzwerte bei etwa 250.000 Euro. Verhältnismäßig preiswert sind Einfamilienhäuser noch in Rethem mit 227.000 Euro und Ahlden mit 233.000 Euro. Zur besseren Vergleichbarkeit sind die genannten Preise auf ein normiertes Haus in jeweils mittlerer Lage der Gemeinde/Samtgemeinde des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet. Die mittlere Lage bezieht sich jeweils auf die gesamte Einheit, nicht auf den Kernort.“
Der Bericht zeigt auch ein „Nord-Süd-Gefälle“: „Regional liegen die Veränderungen der mittleren Schätzwerte gegenüber dem Jahresende 2021 zwischen plus zehn Prozent in Soltau und minus 15 Prozent in Bad Fallingbostel. Tendenziell ist der Nordkreis mit seiner Nähe zum Großraum Hamburg stärker nachgefragt als der Südkreis“, so Ruzyzka-Schwob. Er gibt zu bedenken: „Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen im Wesentlichen von der Lage, dem Baujahr und der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab. Daneben spielen natürlich auch die Ausstattung und der Zustand eine Rolle.“
Die Entwicklung bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften: „Hier wurde mit 28 Millionen Euro ein um fünf Millionen Euro höherer Umsatz erzielt als im Vorjahr. Die Anzahl der Kaufverträge ist von 126 auf 130 nur geringfügig gestiegen. Der mittlere Preis ist auf 221.000 Euro gegenüber dem Vorjahresmittel von 190.000 Euro um sechzehn Prozent gestiegen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden überwiegend in den städtischen Regionen verkauft. Aber auch hier ist zu bedenken, dass die Preissteigerungen von Mitte 2021 bis Mitte 2022, in der zweiten Jahreshälfte 2022 durch Preisrückgänge wieder dahin geschmolzen sind.“
Auch auf Wohnungseigentum geht der Experte ein: „Mit insgesamt 285 Kauffällen und einem Geldumsatz von 42 Millionen ist beim Wohnungs- und Teileigentum von der Anzahl und vom Geldumsatz ebenfalls ein Rückgang gegenüber dem Höchststand des Vorjahres. Eine neue Wohnung hat im Mittel 3.910 Euro je Quadratmeter gegenüber 3.310 Euro im Vorjahr gekostet. Der mittlere Kaufpreis für eine gebrauchte Wohnung aus den Baujahren 1991 bis 2010 beträgt 2022 1.910 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gegenüber 1.590 Euro im Vorjahr. Auch bei den Eigentumswohnungen war nach starken Preissteigerungen im ersten Halbjahr in der zweiten Jahreshälfte wieder eine Preisberuhigung festzustellen.“
Zum Bauland: „2022 wurden im Heidekreis 310 Kaufverträgen mit insgesamt 167 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 41 Millionen Euro gehandelt. In der Anzahl bedeutet dies einen Rückgang von 24 Prozent, im Geldumsatz um 29 Prozent. Die in der ersten Jahreshälfte deutlich gestiegenen Hypothekenzinsen und die stark erhöhten Baukosten führten ab dem Sommer zu einem Einbruch bei den Bauplätzen für den Einfamilienhausbau um insgesamt 29 Prozent. Hier stellten viele mögliche Bauwillige den Wunsch nach einem Eigenheim zurück. Bei Bauplätzen für den Bau von Mehrfamilienhäusern war hingegen ein Zuwachs in der Anzahl und im Geldumsatz festzustellen.“ Der mittlere Kaufpreis für ein Quadratmeter Wohnbauland betrug 2022 im Heidekreis im Jahr 92 Euro bei einer mittleren Fläche von 800 Quadratmeter: „Damit liegt der Heidekreis noch etwas unter dem landesweiten Mittel. Zahlenmäßig den größten Umsatz gab es in Walsrode mit 46 Bauplätzen, gefolgt von Soltau mit 26 Bauplätzen und Wietzendorf mit 24 Bauplätzen. In Schneverdingen sind immerhin noch elf Bauplätze verkauft worden, in allen anderen Gemeinden waren es weniger als zehn Bauplätze. Am deutlichsten zurück gegangen ist der Umsatz an Bauplätzen in Schwarmstedt mit nur noch fünf Plätzen gegenüber 75 Plätzen im Vorjahr. Die Baulandpreise sind bei dieser Entwicklung im Heidekreis noch etwas weiter gestiegen, im Mittel um etwa vier bis fünf Prozent. Hier machen sich die gestiegenen Erschließungskosten bemerkbar, die in vielen Baugebieten den überwiegenden Teil der Kosten ausmachen.“
Die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausgrundstücke sind unter Berücksichtigung der regionalen Besonderheiten erhöht worden: „Im Mittel betrug die Erhöhung entsprechend den oben erläuterten Steigerungen bei den Erschließungskosten etwa fünf Prozent“, so Ruzyzka-Schwob. „In Soltau beträgt der mittlere Bodenrichtwert je Quadratmeter jetzt 115 Euro bei einer Spanne von 33 Euro in Hötzingen-Stübeckshorn und bis zu 210 Euro in den zentralen Wohnlagen. In der zentralen Geschäftslage um die Marktstraße beträgt der Richtwert sogar 300 Euro. In Schneverdingen beträgt der mittlere Bodenrichtwert 90 Euro bei einer Spanne von 37 Euro in Großenwede und bis zu 190 Euro in den besten zentrumsnahen Lagen. Deutlich niedriger liegen die mittleren Bodenrichtwerte in Neuenkirchen (51 Euro), Munster (67 Euro), Wietzendorf (71 Euro) und Bispingen (72 Euro).“
Die Umsätze auf dem landwirtschaftlichen Immobilienmarkt: „Im Landkreis Heidekreis wurden im vergangenen Jahr 181 Kaufverträge über landwirtschaftliche Flächen abgeschlossen, dies sind 17 Prozent weniger als im Vorjahr und auch der niedrigste Umsatz in den letzten fünf Jahren.“ Und weiter: „Für Ackerland ist mit einem mittleren Preis von 3,20 Euro je Quadratmeter aber noch ein Anstieg der Preise gegenüber dem Vorjahreswert von 2,99 Euro festzustellen.“
