Höchster Stand aller Zeiten

Bodenrichtwerte für Heidekreis: Rekordumsatz auf Immobilienmarkt

Höchster Stand aller Zeiten

„Im Landkreis Heidekreis erreicht der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt mit insgesamt 355 Millionen Euro den höchsten Stand aller Zeiten“, fasst Gerd Ruzyzka-Schwob die Auswertung für das vergangene Jahr zusammen. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Sulingen-Verden betrachtete zusammen mit den anderen Experten für das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) die Entwicklungen im Zeitraum vom 1. November 2018 bis zum 30. Oktober 2019. Die Ergebnisse gaben Dezernatsleiter Ruzyzka-Schwob und Heidi Weinberger von der hiesigen Geschäftsstelle im Katasteramt Soltau kürzlich bekannt. Doch nicht allein der Rekordumsatz auf dem Immobilienmarkt war Thema beim Bericht über die Bodenrichtwerte für Bauland: Zudem verabschiedete der Gutachterausschuss zwei seiner bisherigen Mitglieder und begrüßte gleichzeitig zwei neue.

Mit einem Ergebnis von 355 Millionen Euro sei der Umsatz gegenüber dem Vorjahr um rund 13 Prozent gewachsen, so der Vorsitzende des Gutachterausschusses: „Die Zahl der Verkäufe hat mit 2.002 die Zahlen der Vorjahre ebenfalls überschritten. Der deutliche Zuwachs im Geldumsatz ist sowohl auf die bebauten Grundstücke als auch auf gestiegenen Umsatz bei landwirtschaftlichen Flächen und beim Bauland zurückzuführen. Nur Eigentumswohnungen sind im Geldumsatz und der Anzahl der Verträge rückläufig.“

Ruzyzka-Schwob schlüsselt die einzelnen Segmente auf: „In 464 Kaufverträgen wurden insgesamt 149 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 50,2 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl hat damit um 12,6 Prozent der Geldumsatz sogar um 18,5 Prozent zugenommen. Wohnbauland wurde in 411 Fällen veräußert, alleine hierbei wurden 27 Millionen Euro umgesetzt. Die Anzahl und der Geldumsatz sind gegenüber dem Vorjahr weiter um 15 beziehungsweise 27 Prozent angestiegen.“

Die Preise beim Bauland für Eigenheimgrundstücke zeige zum Teil deutliche Differenzen, so der Dezernent für Grundstückswertermittlung: „Der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland beträgt im Landkreis Heidekreis 75 Euro. Die Spanne reicht aber von 45 Euro im Mittel in Bomlitz bis zu 115 Euro in Schneverdingen. Die Gemeinde Schwarmstedt hatte 2019 vor allem in Lindwedel mit 64 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. In den übrigen Samtgemeinden wurden im vergangenen Jahr zwischen acht Bauplätzen in Bispingen und Wietzendorf und 49 in Schneverdingen registriert.“ Die Baulandpreise seien im vergangenen Jahr um rund acht Prozent gestiegen. In den vergangenen zehn Jahren ergebe sich bei den Baulandpreisen im Heidekreis somit eine Preissteigerung um insgesamt rund 27 Prozent. „Eine Trendwende ist nicht zu erkennen, die Nachfrage nach Bauland ist unverändert hoch. Die Preissteigerungen werden neben der großen Nachfrage durch steigende Erschließungskosten der Neubaugebiete hervorgerufen. Daneben ist Bauland im Heidekreis im Vergleich zu den meisten Nachbarregionen wie Lüneburg oder Verden auch noch relativ günstig“, so Ruzyzka-Schwob.

Bei den Bodenrichtwerten, die aus den Kaufpreisen unbebauter Flächen, aber auch aus den übrigen Daten des Grundstücksmarktes abgeleitet werden, stellt Weinberger die angefallen Vergleichspreise vor: „Auf der Basis der vorliegenden Vergleichspreise und der allgemeinen Preisentwicklungen hat der Gutachterausschuss rund 770 Bodenrichtwerte für Wohnbauland beschlossen. Hiervon sind mehr als 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr erhöht worden, am stärksten waren die Erhöhungen im Raum Munster, Schneverdingen und Soltau mit im Mittel 15 Euro je Quadratmeter.“ Auch hier ginge die Spanne weit auseinander, erläutert Weinberger weiter: „Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegen im Landkreis Heidekreis zwischen 11 Euro je Quadratmeter in den ländlichen Orten wie Kreutzen und bis zu 170 Euro je Quadratmeter in den besten Lagen der Stadt Soltau.“

Ferner befassten sich die Experten mit dem Bereich Bauland für den Geschosswohnungsbau, also Mehrfamilienhäuser. Und hier sei der Anteil am Baulandmarkt im Heidekreis relativ gering, meint Ruzyzka-Schwob: „Zur Bebauung mit Mehrfamilienhäusern wurden nur acht Baugrundstücke angekauft. Die Preise für derartige mehrgeschossig bebaubare Grundstücke liegen wegen der höheren Ausnutzung etwa 30 bis 40 Prozent über den Preisen für den Eigenheimbau.“ Beim Gewerbebauland seien die Preise - insgesamt habe der Umsatz ein Volumen von rund 22 Millionen Euro im Betrachtungszeitraum erreicht - in viele Gemeinden gestiegen: „Gewerbebauland wurde in 49 Verträgen verkauft. Die gesamte Fläche war hier mit 11,9 Hektar deutlich größer als im Vorjahr. Insbesondere Flächen an der Autobahn sind gefragt. In den Regionen weiter ab von der Autobahn sind die Preise für Gewerbebauland meist stabil geblieben, da noch ausreichend Flächen im Angebot sind.“

Auch die Grundsteuerreform sei Thema im Gutachterausschuss gewesen, so der Dezernent: „Die Reform der Grundsteuer ist im Bundestag beschlossen worden. Die neuen Einheitswerte sollen dem Marktwert erheblich näher kommen als die bisherigen Werte aus dem Jahre 1964. Da es aber eine Öffnungsklausel geben wird, ist die Umsetzung in den einzelnen Bundesländern noch in der Diskussion. Zurzeit wird in Niedersachsen sowohl die Möglichkeit einer grundstücksscharfen Besteuerung als auch eines mittleren Bodenwertes je Ortsteil diskutiert. Grundlage sollen in jedem Fall die Bodenrichtwerte des Jahres 2020 werden. Daher hat der Gutachterausschuss eine sehr detaillierte Neuzonierung aller Baugebiete vorgenommen. Im Zuständigkeitsbereich unseres Gutachterausschusses ist eine flächendeckende und grundstücksscharfe Bewertung aller Baugrundstücke möglich.“

Im Gutachterausschusses werden die ehrenamtlichen Mitglieder übrigens turnusmäßig alle fünf Jahre neu bestellt. So verabschiedet Ruzyzka-Schwob zwei Mitglieder und begrüßt ihre Nachfolger: „Ausgeschieden sind die langjährigen Mitglieder Architekt Ulrich Becker aus Bispingen und Landwirtschaftsmeister Hermann Becker aus Wietzendorf. Neu zu ehrenamtlichen Mitgliedern des Gutachterausschusses bestellt wurden Landwirtschaftsmeister Werner Vorwerk aus Neuenkirchen und Bauingenieur André Röhrs aus Soltau.“

Ansprechpartner für telefonische Auskünfte, insbesondere über Bodenrichtwerte, in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bei der Regionaldirektion Sulingen-Verden des LGLN: Angela Kühl, Birkenstraße 15 in Soltau, Telefon (05191) 806-156, E-Mail angela.kuehl@lgln.niedersachsen.de, sowie Heidi Weinberger, Ruf (05191) 806-122, E-Mail heidi.weinberger@lgln.niedersachsen.de.

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