Hohe Preise für Bauland und Immobilien: „Eine Trendwende ist nicht erkennbar“

Gutachterausschuss veröffentlicht neuen Bericht zu Bodenrichtwerten: Rekordumsatz auf dem Häuser- und Wohnungsmarkt im Heidekreis

Hohe Preise für Bauland und Immobilien: „Eine Trendwende ist nicht erkennbar“

Wer sich in nach einem Eigenheim umsieht und sich mit der Materie beschäftigt, hat die Entwicklung und die enormen Steigerungsraten der vergangenen Jahre längst bemerkt. Und so das neue Ergebnis der Experten nicht überraschend: „Rekordumsatz auf dem Immobilienmarkt im Heidekreis, stark steigende Preise bei Bauland, Häusern und Wohnungen im Landkreis Heidekreis“ - so die zusammengefasste Analyse des Gutachterausschusses Sulingen-Verden, der jetzt die neuen Bodenrichtwerte beschlossen und veröffentlicht hat. Die aktuellen Grundstücksmarktdaten stehen Interessierten nun im Internet unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de kostenfrei zur Verfügung.

Für das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) betrachtete die Gruppe die Entwicklungen der Bodenrichtwerte im Zeitraum des vergangenen Jahres. Laut ihrem Bericht gibt es bei den allgemeinen Umsätzen wieder ein Rekordhoch: „Im Landkreis Heidekreis erreicht der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt mit insgesamt 478 Millionen Euro den höchsten Stand aller Zeiten. Gegenüber dem Vorjahr wächst der Umsatz damit um rund 13 Prozent. Die Zahl der Verkäufe ist mit 2.081 gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Der deutliche Zuwachs des Geldumsatzes ist auf einen Preisanstieg insbesondere bei bebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen zurück zu führen“, so die Mitteilung des Dezernatsleiters Gerd Ruzyzka-Schwob.

Seine Auswertung für den Bereich Bauland: „In 405 Kaufverträgen wurden insgesamt 146 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 57 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl ist gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres wieder etwas zurückgegangen. Der Geldumsatz ist aber weiter gestiegen. Dies ist auf große Gewerbeflächen zurückzuführen, die 2021 veräußert worden.“ Der Umsatz an Wohnbauland sei hingegen etwas zurückgegangen, so der Vorsitzende des Gutachterausschusses weiter: „Wohnbauland wurde in 346 Fällen veräußert, hierbei wurden 29,8 Millionen Euro umgesetzt. Die Anzahl sind gegenüber dem Vorjahr um 20 Prozent, der Geldumsatz um acht Prozent zurückgegangen.“

Die Lage bei Bauland für Eigenheimgrundstücke: „Der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland beträgt im Landkreis Heidekreis 94 Euro bei einer mittleren Fläche von 774 Quadratmetern. Gegenüber dem Vorjahr sind die Bauplätze etwas kleiner und teurer geworden.“ Im Bericht sind auch die jeweiligen Regionen in Landkreis bewertet: Die Gemeinde Schwarmstedt hatte 2021 mit 75 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. Danach folgt Walsrode mit 34 Bauplätzen und die Schneverdingen mit 30 Bauplätzen. In Bispingen, Wietzendorf und Soltau wurden zwischen 19 und 29 Bauplätzen gehandelt. In den übrigen Gemeinden beziehungsweise Samtgemeinden wurden zwischen drei Bauplätzen in Fallingbostel und elf Bauplätzen in Munster umgesetzt.

Der Baulandpreisindex stieg laut Bericht im vergangenen Jahr um rund sieben Prozent: „Dies ist moderater als in den Vorjahren, in den letzten zehn Jahren sind die Baulandpreise im Landkreis Heidekreis um 67 Prozent gestiegen. Eine Trendwende ist nicht zu erkennen, die Nachfrage nach Bauland ist unverändert hoch. Die Preissteigerungen werden neben der großen Nachfrage durch gestiegene Erschließungskosten in den Neubaugebieten hervorgerufen“, erläutert Ruzyzka-Schwob.

Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland liegen im Landkreis Heidekreis zwischen 13 Euro je Quadratmeter in den ländlichen Orten der Gemeinde Munster und bis zu 200 Euro in den besten Lagen von Soltau. Im Mittel seien die Bodenrichtwerte je Quadratmeter in Soltau mit 110 Euro am höchsten, so der Dezernatsleiter, „es folgen Schneverdingen mit 86 Euro und Schwarmstedt mit unverändert 74 Euro. Die Gemeinden Bispingen und Wietzendorf mit einem mittleren Baulandwert von 68 Euro, Bad Fallingbostel mit 66 Euro, Munster mit 64 Euro, Walsrode mit 56 Euro und die Samtgemeinde Ahlden mit 51 Euro je Quadratmeter liegen im mittleren Bereich. In der Gemeinde Neuenkirchen mit 49 Euro, in der Samtgemeinde Rethem mit 42 Euro und in dem gemeindefreien Bezirk Osterheide mit 20 Euro je Quadratmeter gibt es die günstigsten Baulandrichtwerte. Gegenüber dem Vorjahr sind die Richtwerte überwiegend dem Baulandpreisindex folgend um sieben Prozent gestiegen, im Bereich Schwarmstedt wurden noch etwas stärkere Erhöhungen von rund zehn Prozent beschlossen.“

Die diesjährigen Bodenrichtwerte werden im Rahmen der Grundsteuerreform auch als Grundlage der Neuberechnung der Grundsteuer herangezogen. In dem niedersächsischen „Flächen-Lage-Modell“ gehen neben der Grundstücksfläche und der Wohnfläche der Immobilie auch der jeweilige Bodenrichtwert in Relation zum mittleren Bodenrichtwert der Gemeinde als Lagefaktor ein. „Hierzu hat die Steuerverwaltung gemeinsam mit der Katasterverwaltung einen Grundsteuerviewer entwickelt, der ab Mai 2022 den Bürgern gebührenfrei zur Verfügung steht“, so Ruzyzka-Schwob.

Der zweite Teil des Berichtes befasst sich mit den bebauten Grundstücken: „In 1.000 Kaufverträgen wurden insgesamt 346 Millionen Euro umgesetzt. Hier ist der Geldumsatz um sieben Prozent gestiegen, obwohl die Anzahl der Kaufverträge nur um drei Prozent gestiegen ist. Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke entfallen 177 Millionen Euro auf freistehende Einfamilienhäuser. Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2021 im Landkreis Heidekreis 259.000 Euro gegenüber 210.000 Euro im Vorjahr. Dies entspricht einer Preissteigerung von 23 Prozent. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis Heidekreis damit im mittleren Bereich.“

Innerhalb des Landkreises sind die Preise in Schneverdingen und Soltau mit 308.000 beziehungsweise 305.000 Euro am höchsten. Schwarmstedt, Walsrode, Bad Fallingbostel, Neuenkirchen, Bispingen, Munster und Wietzendorf liegen mit Schätzwerten von 280.000 bis 290.000 Euro nahezu gleich. Verhältnismäßig preiswert sind Einfamilienhäuser noch in Rethem mit 247.000 Euro und Ahlden mit 262.000 Euro. „Zur besseren Vergleichbarkeit sind die genannten Preise auf ein normiertes Haus in jeweils mittlerer Lage der Gemeinde des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet“, erklärt der Vorsitzende des Gutachterausschusses. „Regional liegen die Steigerungen der mittleren Schätzwerte zwischen null in Walsrode und 25 Prozent in Munster. Tendenziell sind die Preise in den bisher preiswerten ländlichen Regionen etwas stärker gestiegen als in Bereichen, die bereits in den letzten Jahren gestiegen sind und damit teuerer sind.“ Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften wurde laut Bericht mit 22,8 Millionen Euro ein um zwei Millionen Euro höherer Umsatz erzielt als im Vorjahr. Die Anzahl der Kaufverträge sei aber von 134 auf 126 zurückgegangen, der mittlere Preis auf 190.000 Euro um 29 Prozent gestiegen.

Zum Bereich Wohnungseigentum: „Mit insgesamt 412 Kauffällen und einem Geldumsatz von 55 Millionen erreicht das Wohnungs- und Teileigentum von der Anzahl und vom Geldumsatz ebenfalls einen neuen Höchststand. Eine neue Wohnung hat im Mittel 251.000 Euro oder 3.307 Euro je Quadratmeter gegenüber 3.280 Euro im Vorjahr gekostet. Gebrauchte Wohnungen aus den Jahren um 1980 kosten im Mittel 1.466 Euro je Quadratmeter und Wohnungen aus den Jahren von 1950 bis 1977 im Mittel 756 Euro“, so der Experte.

Er und seine Kollegen betrachteten auch die Land- und forstwirtschaftlichen Flächen: „In 218 Kaufverträgen wurden insgesamt 761 Hektar landwirtschaftliche Flächen mit einem Gesamtumsatz von 16,6 Millionen Euro gehandelt. Der Geld- und Flächenumsatz der landwirtschaftlichen Immobilien ist damit gegenüber dem Vorjahr leicht gestiegen. Für Ackerland ist mit einem mittleren Preis von 2,70 Euro kein weiterer Anstieg mehr festgestellt worden. Für Grünland ist mit einem mittleren Preis von 2,10 Euro ein Preisanstieg von sechs Prozent zu beobachten. In der Preisentwicklung für Ackerland ist im Heidekreis eine Beruhigung eingetreten. Immerhin hatten sich die Preise in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt.“ Die Bodenrichtwerte für Ackerland liegen laut Bericht im Heidekreis zwischen 1,70 Euro je Quadratmeter im Raum Munster und 3,20 Euro in den Gemeinden Soltau und Wietzendorf: „Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr nur geringe Veränderungen. Beim Grünland liegen die Richtwerte im gesamten Landkreis zwischen 1,30 Euro im Raum Soltau und 1,90 Euro im Raum Schneverdingen.“

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