Wie jedes Jahr um diese Zeit veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) Sulingen-Verden seinen Bericht, in dem die aktuellen Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktdaten vorgestellt werden. Das Zahlenwerk steht wie gewohnt seit Anfang März im Internet unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de kostenfrei zur Verfügung. Doch in der jetzt erschienen Auswertung der Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) ist noch mehr zu finden: Denn die Experten liefern zusätzlich in einer Langzeitbetrachtung der Preisentwicklung für Eigenheime im Landkreis Heidekreis eine Aufschlüsselung über die Jahre von 2000 bis 2025. Die Kurve zeigt für das vergangene Jahr in vielen Bereichen wieder einen Anstieg – etwa bei den gebrauchten Immobilien, deren Preisen 2025 erneut in die Höhe geklettert sind.
„Auf dem niedersächsischen Immobilienmarkt ist im Jahr 2025 sowohl die Anzahl der Verträge mit rund 95.000 Kauffällen (+ 10 Prozent) als auch der Geldumsatz mit rund 25 Milliarden Euro (+ 17 Prozent) gestiegen. Davon liegen 1.678 Kauffälle im Landkreis Heidekreis, die zu einem Geldumsatz von insgesamt 371 Millionen Euro gehandelt wurden. Die Transaktionen innerhalb des Landkreises liegen damit mit 17 Prozent (Kaufverträge) beziehungsweise 24 Prozent (Geldumsatz) über dem Niveau des Vorjahres“, so der Gutachterausschuss zu den allgemeinen Umsätzen. Der Marktanteil der unbebauten Bauflächen am Gesamtmarkt sei im Land auch in 2025 weiter gesunken, wobei sich der Teilmarkt für Bauplätze des individuellen Wohnungsbaus weiterhin erholt habe.
Die Experten richteten ihren Blick auf verschiedene Teilbereiche – etwa das Bauland: „Im Landkreis Heidekreis wurden in 261 Kaufverträgen insgesamt 68 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 38 Millionen Euro mobilisiert. Bei etwa gleichbleibenden Flächenumsatz wurden in 2025 etwa 28 Prozent mehr Verträge und 22 Prozent mehr Geld umgesetzt.“ Bei den unbebauten Bauflächen sei in 220 Kauffällen Wohnbauland für den individuellen Wohnungsbau zu insgesamt 22 Millionen Euro umgesetzt worden, so der Bericht der Gutachter: „Die Anzahl und der Gesamtumsatz sind gegenüber dem Vorjahr um rund 44 Prozent gestiegen. Der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland beträgt im Berichtsjahr im Landkreis Heidekreis 119 Euro bei einer mittleren Fläche von 875 Quadratmetern.“ Im Berichtsjahr 2024 habe der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland im Landkreis noch bei 95 Euro gelegen, die mittlere Fläche habe mit 874 Quadratmetern ein nahezu gleiches Niveau gehabt.
Klarer Spitzenreiter bei den reinen Stückzahlen sei die Heideblütenstadt: „Die Stadt Schneverdingen hatte 2025 mit 50 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. Danach folgen die Gemeinde Bispingen mit 25 Bauplätzen, die Stadt Soltau mit 20 Bauplätzen sowie die Samtgemeinde Ahlden mit 21 und die Stadt Walsrode mit 19 Bauplätzen. In den übrigen Gemeinden wurden zehn und weniger Bauplätze gehandelt“, so die GAG-Einstufung.
Der Baulandpreisindex sei im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr für den Landkreis Heidekreis weiter um etwa ein Prozent gestiegen. Zudem sei in den vergangenen zehn Jahren die Baulandpreise im Landkreis Heidekreis gestiegen und die Nachfrage nach Bauland sehen die Gutachter als „weiter vorhanden“.
Zu den Bodenrichtwerten: „In der Stadt Soltau beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 130 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne von 33 Euro in Hötzingen-Stübeckshorn und bis zu 210 Euro in den zentralen Wohnlagen. In der zentralen Geschäftslage um die Marktstraße beträgt der Richtwert durchschnittlich 330 Euro pro Quadratmeter. In einigen Bereichen hat es einen Anstieg um rund zehn Prozent gegeben.“ In der Stadt Schneverdingen betrage das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 110 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne von 37 Euro in Großenwede und bis zu 200 Euro in den zentrumsnahen Wohnlagen. Deutlich niedriger liege laut Bericht das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau je Quadratmeter in Neuenkirchen (51 Euro), Munster (74 Euro), Wietzendorf (78 Euro) und Bispingen (75 Euro).
Im südlichen Heidekreis beziffert der Expertenkreis das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau für die Samtgemeinde Schwarmstedt mit 110 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne von 28 Euro in Norddrebber und bis zu 155 Euro in Bothmer. In der Stadt Bad Fallingbostel liege das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau bei 83 Euro je Quadratmeter, bei einer Spanne von 25 Euro in Mengebostel und bis zu 110 Euro in Bad Fallingbostel in der Vogteistraße. Für die Stadt Walsrode ergebe sich das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau zu 62 Euro je Quadratmeter. Hier reiche die Spanne von 26 Euro in Ebbingen bis zu 150 Euro in Walsrode. Auch hier ist die City laut Gutachter am teuersten: „Im Zentrum an der Moorstraße sind Bodenrichtwerte bis zu 305 Euro pro Quadratmeter nachgewiesen.“ In der Samtgemeinde Rethem betrage das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau je Quadratmeter 47 Euro und in der Samtgemeinde Ahlden 51 Euro.
Ein Trend sei bei den bebauten Grundstücken deutlich geworden: „Gebrauchte Immobilien sind im Land auch in 2025 wieder deutlich häufiger gehandelt worden. Dieser Trend spiegelt sich auch im Landkreis Heidekreis wider. In 917 Kaufverträgen wurden insgesamt 273 Millionen Euro umgesetzt. Hier ist die Anzahl der Kaufverträge um 9 Prozent und der Geldumsatz um 19 Prozent gestiegen.“
Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke entfallen dabei 156 Millionen Euro auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bei insgesamt 604 Transaktionen. Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2025 im Landkreis Heidekreis 249.000 Euro gegenüber 230.000 Euro im Vorjahr. Im niedersachsenweiten Vergleich liegt der Landkreis damit im unteren Mittelfeld von 47 Landkreisen und Städten. Der landesweite mittlere Kaufpreis liegt bei 270.000 Euro, im Vorjahr lag der mittlere Preis bei 255.000 Euro.
„Innerhalb des Heidekreises sind die Preise in den Städten Soltau und Schneverdingen mit 390.000 beziehungsweise 360.000 Euro am höchsten“, berichten die Experten. Die Stadt Munster folgt mit einem Preisniveau von 325.000 Euro. In der Gemeinde Wietzendorf und der Samtgemeinde Schwarmstedt liegen die mittleren Werte bei 330.000 Euro beziehungsweise bei 335.000 Euro. In den Städten Bad Fallingbostel und Walsrode, den Gemeinden Bispingen und Neuenkirchen sowie der Samtgemeinde Ahlden liegen die mittleren Werte zwischen 300.000 Euro und 320.000 Euro.
„Verhältnismäßig preiswert sind Ein- und Zweifamilienhäuser noch in der Samtgemeinde Rethem mit 280.000 Euro und Osterheide mit 260.000 Euro“, so das Fazit der Gutachter, die zur besseren Vergleichbarkeit die genannten Preise auf ein normiertes Haus des Baujahres 1995 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet haben.
Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen im Wesentlichen von der Lage, dem Baujahr sowie der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab: „Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Baujahrsklasse 2011 bis 2022 kosten im Mittel im Landkreis Heidekreis 438.000 Euro, der Landkreis liegt damit im niedersachsenweiten Vergleich im Mittelfeld. Im Vorjahr lag der mittlere Kaufpreis hier bei 460.000 Euro. Altbauten bis Baujahr 1949 liegen im Durchschnitt bei 218.000 Euro. In den Baujahresgruppen ab 1978 bis 2010 steigen die mittleren Preise zum Vorjahreszeitraum wieder an“, heißt es im GAG-Bericht. Im Internet ist die Berechnung von Schätzwerten, basierend auf registrierten Kaufpreisen, über den Immobilienpreiskalkulator möglich – aber: „Die Gebühr für eine Einzelauskunft beträgt 20 Euro“, so die Mitteilung aus dem LGLN.
Die Betrachtung bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften: „Hier wurden 25 Millionen Euro Umsatz erzielt, bei insgesamt 127 Kauffällen im gesamten Landkreis. Der mittlere Preis ist von 184.000 Euro auf 195.000 Euro gestiegen und entspricht etwa dem Niveau aus dem Berichtsjahr 2023.“ Mit insgesamt 304 Kauffällen und einem Geldumsatz von 47 Millionen Euro sei laut der Experten auf dem Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich wieder ein Anstieg zu beobachten: „Der mittlere Wohnflächenpreis einer gebrauchten Eigentumswohnung liegt im Heidekreis im Jahr 2025 bei 1.530 Euro je Quadratmeter. Im Vorjahr waren es hier 1.400 Euro je Quadratmeter.“
Der Ausschuss hat für den aktuellen Bericht ebenfalls wieder die Entwicklung bei den land- und forstwirtschaftliche Flächen unter die Lupe genommen: „In 158 Kaufverträgen wurden insgesamt 400 Hektar landwirtschaftliche Flächen mit einem Gesamtumsatz von 11,3 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl der Verträge liegen etwa 26 Prozent und der Geldumsatz etwa 37 Prozent über den Vorjahreswerten. Im Land Niedersachsen konnte für Ackerland zudem der historische Umsatzrekord von 539 Millionen Euro des Berichtsjahres 2024 erneut überboten werden. So stieg der niedersächsische Geldumsatz für Ackerland um rund zehn Prozent auf 589 Millionen Euro.“ In der Preisentwicklung für Ackerland ist im Landkreis Heidekreis im Jahr 2025 sei hingegen ein Preisrückgang festzustellen: „Der mittlere Preis für Ackerland liegt bei 3,16 Euro pro Quadratmeter und ist etwa sechs Prozent niedriger als im Vorjahr. Der mittlere Preis für Ackerland in Niedersachsen liegt bei 4,80 Euro pro Quadratmeter.“
Für Grünland ist im Landkreis Heidekreis der mittlere Preis – von 2,00 Euro pro Quadratmeter im Vorjahr – auf 1,80 Euro pro Quadratmeter gesunken. Der Landesdurchschnitt liegt hier bei 2,15 Euro pro Quadratmeter. „Die Bodenrichtwerte für Ackerland liegen im nördlichen Heidekreis zwischen 2,30 Euro je Quadratmeter in Munster und 3,60 Euro je Quadratmeter in Wietzendorf. Im südlichen Heidekreis liegen die Richtwerte für Ackerland zwischen 2,70 Euro je Quadratmeter im Bereich Buchholz und 3,60 Euro je Quadratmeter in Walsrode. Beim Grünland liegen die Bodenrichtwerte im nördlichen Landkreis zwischen 1,40 Euro je Quadratmeter in Soltau und 2,20 Euro je Quadratmeter in Schneverdingen. Im Südkreis reicht die Spanne von 1,60 Euro je Quadratmeter in Buchholz bis zu 2,20 Euro je Quadratmeter bei Düshorn“, so der GAG-Bericht.
Darin findet sich auch eine Langzeitbetrachtung der Entwicklung der Preise für Eigenheime im Landkreis Heidekreis: „Die Auswertung der langfristigen Preis- und Marktentwicklungen im Bereich der Eigenheime zeigt deutlich, wie stark äußere wirtschaftliche und gesellschaftliche Rahmenbedingungen den regionalen Immobilienmarkt beeinflussen. Über alle im Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses liegenden Landkreise hinweg wird gleichermaßen sichtbar, dass Ereignisse wie Finanzkrise, Niedrigzinsphase, COVID-19-Pandemie oder der Ukrainekrieg deutliche Spuren in der Preis- und Nachfrageentwicklung hinterlassen haben“, so das Fazit.
Während in den frühen 2000er-Jahren der Markt vergleichsweise stabil verlief, schwankte die Anzahl der Verkaufsfälle über die Jahre moderat, der Preisindex für Eigenheime verlief auf gleichbleibendem Niveau: „Der Beginn der internationalen Finanzkrise und die anschließende Niedrigzinsphase führten zu spürbaren Veränderungen im Kaufverhalten und in den Preisstrukturen. Besonders die langanhaltend niedrigen Zinsen sorgten über viele Jahre für eine kontinuierliche Steigerung der Immobilienpreise und eine hohe Nachfrage“, so die Gutachter.
Und weiter: „Mit Beginn der COVID-19-Pandemie zeigte sich zunächst eine zusätzliche Dynamisierung, die jedoch in den Folgejahren durch geopolitische Unsicherheiten und die Auswirkungen auf die globalen Energiemärkte geprägt wurde. Steigende Baukosten und veränderte Finanzierungsbedingungen bremsten in der Folge den bis dahin stetig wachsenden Preisindex. Die jüngsten Werte deuten darauf hin, dass sich der Markt gegenwärtig in einer Phase der Neuorientierung befindet, in der Nachfrage, Preisentwicklungen und Angebot sich neu finden werden.“
Die langfristige Wertentwicklung im Landkreis Heidekreis bestätige einen robusten Trend – auch inmitten globaler Ereignisse: „Trotz weltweiter Krisen bleibt der regionale Immobilienmarkt ein stabiler Bestandteil der wirtschaftlichen Entwicklung.“
