Einen steigenden Umsatz bei den Gebrauchtimmobilien im Landkreis Heidekreis verzeichnet der Gutachterausschuss für Grundstückswerte (GAG) Sulingen-Verden in seinem kürzlich erschienenen Bericht. Dieser wird seit vielen Jahren jedes Frühjahr veröffentlich: In der aktuellen Erhebung hat die Geschäftsstelle beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) die Bodenrichtwerte 2025 beschlossen und die aktuellen Grundstücksmarktdaten vorgestellt. Das Zahlenwerk steht seit Anfang März im Internet unter www.immobilienmarkt.niedersachsen.de kostenfrei zur Verfügung.
„Im Landkreis Heidekreis liegt der Geldumsatz auf dem Immobilienmarkt 2024 mit insgesamt rund 300 Millionen Euro weiterhin auf dem Niveau des Geldumsatzes des Berichtsjahres 2023. Die Zahl der Verkaufsfälle befindet sich mit 1.425 gegenüber dem Vorjahr ebenfalls auf dem gleichen Niveau und bewegt sich damit auf dem tiefsten Stand seit 1987“, so der Gutachterausschuss. Laut dessen Mitteilung verzeichne der Immobilienmarkt aber landesweit insgesamt wieder einen leichten Anstieg: „Sowohl die Anzahl der Verträge mit rund 85.000 Kauffällen als auch der Geldumsatz sind im Jahr 2024 um rund neun Prozent gestiegen. Dieses Niveau stellt immer noch den zweitgeringsten Wert seit 35 Jahren dar. Auf dem Teilmarkt der Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau ist landesweit eine minimale Erholung gegenüber dem historischen Tiefstand von 2023 eingetreten, allerdings bei einem historisch geringsten Marktanteil vom Gesamtmarkt“, betrachten die Experten zunächst die allgemeinen Umsätze.
Im Bereich Bauland sei der Umsatz laut Bericht rückläufig: „In 203 Kaufverträgen wurden im Landkreis Heidekreis insgesamt 68 Hektar Bauland mit einem Gesamtumsatz von 31 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl der Verträge sind seit dem Ergebnis des Berichtsjahres 2020 stetig gesunken. Der Geldumsatz und die Anzahl der Kauffälle sind um 32 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Wohnbauland wurde in 153 Fällen veräußert, hierbei wurden rund 15,2 Millionen Euro umgesetzt.“ Die Anzahl sei gegenüber dem Vorjahr um 31 Prozent, der Geldumsatz um neun Prozent zurückgegangen.
Der mittlere Preis pro Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland betrage im Berichtsjahr im Landkreis Heidekreis 95 Euro bei einer mittleren Fläche von 874 Quadratmetern – laut der Gutachter eine Preissteigerung: „Im Berichtsjahr 2023 lag der mittlere Preis für den Quadratmeter erschlossenes Wohnbauland im Landkreis noch bei 89 Euro bei einer mittleren Fläche von 825 Quadratmetern.“ Der Blick auf die einzelnen Kommunen des Heidekreises zeige folgende Werte: „Die Gemeinde Bispingen hatte 2024 mit 19 Verkäufen den größten Umsatz an Bauplätzen. Danach folgt die Stadt Soltau mit 18 Bauplätzen und die Samtgemeinde Ahlden mit 16 Bauplätzen. In den übrigen Gemeinden wurden 13 und weniger Bauplätze gehandelt. Der Baulandpreisindex ist im vergangenen Jahr gegenüber dem Vorjahr für den Landkreis Heidekreis weiter um gut fünf Prozent gestiegen.“ Die Anzahl der Kaufverträge sei hingegen weiter rückläufig.
Die Baulandpreise im Landkreis Heidekreis seien in den vergangenen zehn Jahren gestiegen – der GAG sieht hier mehrere Einflussfaktoren: „Die Nachfrage nach Bauland geht zwar zurück, die Preissteigerungen werden neben der großen Nachfrage und des eher geringen Angebotes insbesondere durch gestiegene Erschließungskosten in den Neubaugebieten hervorgerufen.“
Zu den Bodenrichtwerten: „In der Stadt Soltau beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau je Quadratmeter jetzt 116 Euro bei einer Spanne von 33 Euro in Hötzingen-Stübeckshorn und bis zu 210 Euro in den zentralen Wohnlagen. In der zentralen Geschäftslage um die Marktstraße beträgt der Richtwert sogar durchschnittlich 330 Euro. In der Stadt Schneverdingen beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 95 Euro bei einer Spanne von 37 Euro in Großenwede und bis zu 200 Euro in den besten zentrumsnahen Wohnlagen.“ Deutlich niedriger liege das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau laut Bericht in Neuenkirchen (54 Euro), Munster (70 Euro), Wietzendorf (72 Euro) und Bispingen (80 Euro).
In Bad Fallingbostel liegt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau bei 72 Euro bei einer Spanne von 36 Euro in Mengebostel bis 110 Euro in Bad Fallingbostel in der Vogteistraße. Für Walsrode ergibt sich laut Bericht das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau zu 67 Euro. Hier reicht die Spanne von 24 Euro in Ebbingen bis zu 145 Euro in den Neubaugebieten in Walsrode. Im Zentrum an der Moorstraße sind Bodenrichtwerte bis zu 305 Euro nachgewiesen. Weitere Werte für den südlichen Heidekreis: In der Stadt Rethem beträgt das durchschnittliche Bodenrichtwertniveau 48 Euro, in der Gemeinde Hodenhagen 94 Euro und im Flecken Ahlden 44 Euro.
Bei bebauten Grundstücken registriert der Gutachterausschuss: „Gebrauchte Immobilien sind wieder deutlich häufiger gehandelt worden. Ein deutlicher Trend ist aufgrund von regionalen Unterschieden in der Preisentwicklung ist noch nicht erkennbar. In 847 Kaufverträgen wurden insgesamt 230 Millionen Euro umgesetzt. Hier ist der Geldumsatz um acht Prozent gestiegen, die Anzahl der Kaufverträge ist um 18 Prozent gestiegen.“
Und weiter: „Vom Gesamtumsatz der bebauten Grundstücke entfallen 143 Millionen Euro auf freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bei insgesamt 573 Transaktionen. Der mittlere Preis für ein freistehendes Haus beträgt 2024 im Landkreis Heidekreis 230.000 Euro gegenüber 250.000 Euro im Vorjahr.“ Im niedersachsenweiten Vergleich liege der Landkreis damit im unteren Mittelfeld von 47 Landkreisen und Städten: „Der landesweite mittlere Kaufpreis liegt bei 255.000 Euro, im Vorjahr lag der mittlere Preis bei 260.000 Euro.“
Für die einzelnen Regionen im Landkreis gilt: „Innerhalb des Heidekreises sind die Preise in Soltau und Schneverdingen mit 286.000 beziehungsweise 280.000 Euro am höchsten. Bispingen folgt mit einem Preisniveau um 261.000 Euro. In Wietzendorf und der Samtgemeinde Schwarmstedt liegen die mittleren Werte bei 232.000 Euro beziehungsweise bei 235.000 Euro. In Ahlden, Munster und in Neuenkirchen liegen die mittleren Werte zwischen 217.000 Euro und 222.000. In Walsrode und Bad Fallingbostel liegen die Schätzwerte bei 215.000 Euro beziehungsweise 210.000 Euro.“ Verhältnismäßig preiswert seien laut Bericht Ein- und Zweifamilienhäuser noch in Rethem mit 199.000 Euro und Osterheide mit 159.000 Euro. „Zur besseren Vergleichbarkeit sind die genannten Preise auf ein normiertes Haus in jeweils mittlerer Lage der Gemeinde beziehungsweise Samtgemeinde des Baujahres 1985 mit 145 Quadratmetern Wohnfläche und 800 Quadratmeter Grundstück umgerechnet“, so der Gutachterausschuss zur erstellten Grafik (oben). „Regional liegen die Preisentwicklungen der mittleren Schätzwerte zwischen plus neun Prozent in der Samtgemeinde Ahlden und Bispingen und minus sechs Prozent in der Stadt Soltau.“
Dabei gibt der GAG zu bedenken: „Die Kaufpreise der einzelnen Objekte hängen im Wesentlichen von der Lage, dem Baujahr sowie der Größe der Wohnfläche und des Grundstückes ab. Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in der Baujahrsklasse 2011 bis 2020 kosten im Mittel im Landkreis Heidekreis 460.000 Euro, der Landkreis liegt damit im niedersachsenweiten Vergleich im oberen Mittelfeld. Altbauten bis Baujahr 1949 liegen im Durchschnitt bei 199.000 Euro. Neben dem Baujahr spielen natürlich auch die Ausstattung und der Zustand eine Rolle.“ Auf Grundlage dieser Einflussgrößen hat der Gutachterausschuss Vergleichsfaktoren abgeleitet, die eine überschlägige Berechnung des Vergleichswertes ermöglichen: „Diese Vergleichswerte weisen in den aktuellen Untersuchungen seit Ende 2023 bis Ende 2024 im Heidekreis im Mittel einen Rückgang von drei Prozent auf.“
Bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften wurden 20 Millionen Euro Umsatz erzielt, bei insgesamt 109 Kauffällen im gesamten Landkreis: „Der mittlere Preis ist von 196.000 Euro auf 184.000 Euro weiter leicht gefallen. Auch hier weisen die normierten Vergleichswerte nach den aktuellen Untersuchungen seit Ende 2023 bis Ende 2024 im Mittel einen Rückgang von zwei Prozent auf.“
Mit insgesamt 203 Kauffällen und einem Geldumsatz von 29 Millionen Euro sei laut Bericht auf dem Teilmarkt Wohnungs- und Teileigentum grundsätzlich wieder ein leichter Anstieg zu beobachten: „Der mittlere Wohnflächenpreis einer gebrauchten Eigentumswohnung liegt im Heidekreis im Jahr 2024 bei 1.390 Euro je Quadratmeter. Im Vorjahr waren es hier 1.410 Euro je Quadratmeter.“
Die Experten veröffentlichen in ihrem Bericht auch die ermittelten Werte für Land- und forstwirtschaftliche Flächen: „In 125 Kaufverträgen wurden insgesamt 306 Hektar landwirtschaftliche Flächen mit einem Gesamtumsatz von 8,2 Millionen Euro gehandelt. Die Anzahl der Verträge ist um 22 Prozent zurückgegangen, der Geldumsatz für land- und forstwirtschaftliche Fläche ist gegenüber dem Vorjahr wieder um 50 Prozent gefallen.“ Eine auffällige Entwicklung habe es laut der Gutachter beim Ackerland im Land gegeben: „Landesweit ist auf dem Teilmarkt Ackerland der historisch höchste Geldumsatz mit 19 Prozent über dem Rekord des Jahres 2020 mit 539 Millionen Euro zu verzeichnen.“
Der Durchschnittspreis für Ackerland sei auf 3,36 Euro je Quadratmeter leicht gestiegen: „Der mittlere Preis für Ackerland stieg in Niedersachsen zum 18. Mal in Folge und auf nun 6,31 Euro pro Quadratmeter. Der mittlere Preis für Grünland beträgt weiterhin rund zwei Euro je Quadratmeter im Heidekreis.“ Laut GAG-Bericht liegen die Bodenrichtwerte für Ackerland im nördlichen Heidekreis zwischen 2,20 Euro in Munster und 3,50 Euro in Schneverdingen. „Im südlichen Heidekreis liegen die Richtwerte für Ackerland zwischen 2,50 Euro je Quadratmeter im Bereich Buchholz und 3,40 Euro in Walsrode. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr nur geringe Veränderungen“, so die Gutachter.
Die betrachten zum Abschluss noch die Werte für Grünland: „Beim Grünland liegen die Bodenrichtwerte im nördlichen Landkreis zwischen 1,40 Euro in Soltau und 2,20 Euro in Schneverdingen. Im Südkreis reicht die Spanne von 1,60 Euro in Buchholz bis zu 2,20 Euro bei Düshorn.“
