Nicht nur wegen der immer strengeren Vorschriften, sondern auch um das Klima und die Ressourcen zu schonen, werden Häuser heutzutage möglichst energieeffizient und bestens gedämmt geplant und gebaut, dazu noch mit umweltfreundlichen Heiz- und Versorgungssystemen wie Wärmepumpen und Fotovoltaikanlagen versehen. All dies trifft nicht auf die drei Wohnanlagen in der Soltauer Beethovenstraße zu. Sie seien stattdessen „eine ökologische Vollkatastrophe“, so Norbert Behrens. Der Architekt und Geschäftsführer der Planungsgemeinschaft Nord GmbH (PGN) hat mit seinem Team für die Objekte der Wohnungsbaugenossenschaft Soltau eG (WGS) eine Übersicht erstellt: In der Auflistung bekamen Bauten mit guter ökologischer Bilanz die Einstufung „Grün“, das Label „Gelb“ erhielten Objekte mit durchschnittlichen Werten, „Rot“ steht – wenig überraschend – für sehr schlecht. Weit oben auf der „roten Liste“: die besagten Blocks, Baujahr 1967. „Sie sind einfach nicht mehr wirtschaftlich“, erklärt Ralf Gattermann, und die drei Mehrfamilienhäuser ließen sich auch nicht mehr sinnvoll sanieren, so der WGS-Geschäftsführer. Somit sollen die Objekte mit den Hausnummern 13, 17 und 21 abgerissen werden und drei modernen Einheiten weichen. Was es mit denen auf sich hat und wie die Wohnungsbaugenossenschaft ihren Mietern beim Übergang unter die Arme greifen möchte, das erläutern Gattermann und Behrens am vergangenen Dienstag beim Pressegespräch.
Vor dem Treffen mit den hiesigen Medienvertretern hatten die Verantwortlichen bereits die Kommunikation mit den Mietern angeschoben. Denn: Mögen die drei Häuser auch arg in die Jahre gekommen sein, so sind sie für die Bewohner doch immer noch deren Zuhause. Das weiß natürlich auch der Leiter der Wohnungsbaugenossenschaft: „Wir haben da auch eine soziale Verantwortung unseren Mietern gegenüber.“ Die müssen zwar nicht überstürzt ihr Heim verlassen, weil die Bagger nicht sofort anrollen, doch Anfang 2024, so der Plan der WGS, sollen die Arbeiten anlaufen. Insgesamt 30 Wohnungen – je zehn pro Gebäude – sind betroffen. „Zwei Wohnungen stehen aktuell leer“, so Gattermann. Die WGS sei dabei bemüht, für die Mieter eine Ersatzlösung anzubieten: „Zehn Wohnungen aus unserem Bestand werden aktuell hierfür freigehalten.“
Die einzelnen Einheiten in den alten Häusern haben 1,5 bis zwei Zimmer. Von Jung bis Alt sei alles vertreten, beschreibt der WGS-Chef die Mieter, die nun ihren Auszug planen müssten. „Mit einigen haben wir bereits gesprochen und sie zeigten durchaus Verständnis“, so Gattermann. „Zusätzlich zu den zehn bereits reservierten Wohnungen wollen wir in den kommenden Monaten weitere Einheiten aus unserem Bestand freihalten als Ersatzlösungen. Außerdem werden wir uns an den Umzugskosten beteiligen“, verspricht der Geschäftsführer der Wohnungsbaugenossenschaft.
Die hat mit der Planungsgemeinschaft Nord ein sogenanntes Ersatzbaukonzept entwickelt: Denn auch wenn faktisch neue Gebäude entstünden, so Gattermann und Behrens, sei es in diesem Fall eine Modernisierungsmaßnahme. Die drei alten Häuser seien einfach nicht zu retten, weiß der Architekt: „Das sind wahre ‚Energiefresser‘ und über die Jahre wurde dort auch nichts gemacht.“ Und jetzt in den Bestand zu investieren, mache keinen Sinn, ergänzt der WGS-Leiter: „Schaut man auf die heutigen Anforderungen allein bei der Energieeffizienz, dann gibt das eine Sanierung einfach nicht her.“ Auch die Ausstattung sei nicht mehr zeitgemäß, meint Gattermann, denn einen Aufzug gebe es beispielsweise nicht.
„So hat man damals eben gebaut“, weiß Behrens, „und dazu gehörte auch: zu große Grundstücke für – aus heutiger Sicht – zu kleine Grundrisse.“ Das wird sich mit dem Ersatzbau ändern: Denn aus jetzt den drei zweistöckigen Mehrfamilienhäusern mit je zehn Wohneinheiten und mit insgesamt 1.380 Quadratmetern vermietbarer Fläche werden dann ein Mehrfamilienhaus mit 17 Wohneinheiten und zwei Mehrfamilienhäuser mit jeweils 13 Wohneinheiten und einer vermietbaren Fläche von insgesamt 2.969 Quadratmetern, verteilt auf zusammen 43 Wohnungen. „Die Nutzfläche wird also mehr als verdoppelt. Man kann heute viel mehr Raum auf einem Grundstück dieser Größe schaffen“, so Behrens.
Der Diplomingenieur hat zusammen mit der PGN auch das Bauprojekt in der Winsener Straße umgesetzt – und wer die Visualisierungen für das Vorhaben in der Beethovenstraße betrachtet, erkennt den gleichen Stil. Doch bei den drei neuen Immobilien werde noch mehr Wert auf Effizienz gelegt, so Behrens: „Energetisch wird das ein Vorzeigeobjekt nach KfW-40-EE-Standards – quasi wie ein ‚Passivhaus‘ – gebaut.“ Die Mieten würden natürlich durchaus höher ausfallen, weiß der PGN-Geschäftsführer, „aber die Nebenkosten werden ganz erheblich niedriger.“ Zudem sollen die Gebäude durch Fotovoltaikanlagen und Wärmepumpen weitgehend autark werden, hofft Gattermann.
Der WGS-Geschäftsführer kalkuliert die Baukosten „nach heutigem Stand auf rund 13 Millionen Euro.“ Doch die Bauweise nach den modernen Anforderungen mache einige Sonderförderungen möglich, ergänzt Behrens. Für das Ersatzbaukonzept sei das Plangebiet von den Festsetzungen des B-Plans befreit worden, so der Architekt: „Stadt und Landkreis stimmten für diesen sogenannten Dispens – auch wegen des hohen Wohnungsmangels.“
Die drei Altbauten sollen übrigens nicht alle auf einmal abgerissen werden, sondern es soll ein Objekt nach dem anderen „ersetzt“ werden: „Das ist jetzt zeitlich reine Spekulation“, so Behrens, „aber rein theoretisch könnten die letztem Mieter vor dem Abriss ihres alten Gebäudes dann als erste Mieter in das erste fertiggestellte neue Haus einziehen.“
